Arquiteta Imóveis

Arquiteta Imóveis

Informações sobre construção para uma compra segura de imóveis

Informações sobre construção para uma compra segura de imóveis

Puxadinho ou construção ilegal

06/06/2015

Quem nunca fez um “puxadinho”? E não pense que aquele pequeno aumento na sala, fechando talvez uma varanda lateral sem uso, não é um puxadinho. Sinto informar, mas se trata de um sim! Puxadinho ou construção ilegal é toda obra efetuada sem licença ou em desacordo com a legislação. Em alguns casos, o proprietário até desconhece que tem um puxadinho. Pode já ter comprado o imóvel assim achando que estava todo legal. E como saber então?Esse é um dos alertas que faço a quem pretende adquirir um imóvel. A construção legal é aquela aprovada pela Secretaria de Urbanismo do Município que retém cópia das plantas aprovadas e que servem de parâmetro para a obtenção do habite-se. Os acréscimos que não estiverem constando nessas plantas foram construídos sem a devida licença de obra. Não me refiro a mudanças internas que não alterem o perímetro externo da edificação. Ao constatar alguma irregularidade, existem somente duas situações possíveis: 1) Obras, embora ilegais, efetuadas de acordo com os limites da legislação e que portanto podem ser legalizadas. 2) Obra que extrapola os limites permitidos e estão sujeitas a notificação e multa pela Prefeitura e até mesmo a demolição da parte ilegal.

Legalizar um puxadinho é parecido com a aprovação de projeto de construção. Deve-se  protocolar processo de legalização da obra junto à SMU e pagar as taxas devidas. Para isso necessita-se da planta assinada por Arquiteto que passará a ser o responsável pela ampliação. Mas somente obras que possam ser legalizadas (caso 1 acima). Caso se enquadre na segunda situação, o assunto é mais complicado pois a legalização somente será possível se a legislação conhecida como “mais valia” o permitir. Mas cada caso de puxadinho tem as suas características e um parecer definitivo e conclusivo sobre a possibilidade de legalizar o puxadinho, deve ser emitido por profissional que conheça a legislação local.

A Prefeitura do Rio de Janeiro já permitiu por algumas vezes a legalização de obras de construção, modificação ou acréscimo existentes e executadas em desacordo com as normas urbanísticas e edilícias vigentes. A penúltima vez havia sido em setembro de 2009, através do Decreto no 31.167 que autorizava a legalização de algumas construções ilegais mas sempre mediante pagamento de contrapartida ao Município.  A última autorização foi permitida através da LC no157 de Julho de 2015 cujo curto prazo de duração terminou em novembro do mesmo ano. Assim, proprietários puderam legalizar, mais uma vez, sua construção através do pagamento da quantia estabelecida nas regras. Esse recurso jurídico é conhecido popularmente como “mais valia”. Deve-se observar também que somente aquelas obras ilegais que atenderam aos requisitos da lei puderam ser regularizadas mediante pagamento.

Não foram abordadas aqui questões específicas dos prédios como o uso da laje  dos apartamentos de cobertura e modificações em fachadas. Assim, não deixe de efetuar a consulta junto a Secretaria de Urbanismo de seu Município ou a profissional devidamente registrado no CAU ou CREA para saber se seu puxadinho é legal, legalizável ou não. Esse cuidado poderá evitar muita dor de cabeça. Se o artigo foi útil, dê uma curtida ou então, se restou alguma dúvida pergunte.

Número de comentários: 165

  • Dayanny Kelly - Igarassu/Pernambuco - Disse:

    Meu vizinho quer fazer um puxadinho no final do quintal dele, fazendo uma laje onde receba pessoas aos finais de semana. Porém, se ele levantar essa construção ficará totalmente visível para área da minha casa, todo meu quintal e parte da lateral ficará visível para quem estiver nessa laje. O que posso fazer nesse caso?
    Cidade: Igarassu/Pernambuco

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      É preciso verificar se a legislação de construção de sua cidade permite tal acréscimo. Quanto a obra tornar a sua área visível o melhor a ser feito seria entrar em acordo com o vizinho, seja levantando o muro ou colocando vegetação. Verifique se a tal laje poderá ocupar todo o fundo do quintal ou seria preciso deixar um afastamento das laterais. Se a obra for permitida pela Prefeitura local, não acredito que possa impedir, mas consulte um advogado pois o assunto é do direito civil.

  • Marcia Disse:

    Olá! Bom dia! No quintal das casas dos meus pais, queria construir um quitinete. Os meus pais são falecidos e já existem no terreno duas casas. Todas duas legalizadas. Queria saber se posso construir no quintal, pois a casa não possui inventário. Grata.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Qualquer construção só é legal se for aprovada pela Secretaria de Urbanismo de seu Município. Cada município tem suas leis e regras. Por isso procure diretamente a prefeitura de sua cidade e se informe se a lei permite outra edificação nesse terreno. Outro problema seria com os herdeiros desse terreno e conjunto de casas. Você, a princípio só pode construir no terreno que te pertence. Por isso o ideal seria fazer o inventário logo para repartir o bem entre os herdeiros.

  • Grazielle Disse:

    Boa noite, Nos Temos uma casa germinada com o comodo onde o vizinho contruiu uma parede, fez um puxadinho atrapalhando o acesso a escada! Isso a mais de 10 anos todos os moradores aqui tem garagem e nos somento o comodo, porém no documento diz que não é uso privativo? Nós estamos no prejuizo pois cada um tem sua garagem e nós somente o comodo com dificil acesso, nós nao estamos podendo usar comodo e esse vizinho tem duas garagem na parte debaixo! Construiu a parede em cima da escada e nao quer tirar nao quer conversa o que devemos fazer?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Nesse caso a solução seria através da justiça ou fazendo uma denúncia de obra irregular na Secretaria Municipal de Urbanismo que atende seu bairro. Verifique também quem financiou a obra, talvez a Caixa Econômica Federal e denuncie também essa obra do vizinho que parece ser ilegal.

  • Nelly Disse:

    Minha cidade e Barra Mansa RJ.

  • Nelly Disse:

    Comprei um apartamento térreo num prédio q não tem CNPJ nem convenção. Tinha uma varanda de telha colonial que retirei e puxei a sala p frente onde era essa varanda, em 1,20.contudo olhando os documentos agora, parece essa área não faz parte do meu imóvel. Os moradores não se importaram com esse aumento, até me incentivaram. Como faço p regularizar?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Existem duas questões a serem abordadas para a regularização. A primeira seria sobre a propriedade da área do acréscimo, que pode ser sua somente uma vez que existia a tal varanda ou área do condomínio. Segundo seria verificar se a legislação de sua cidade permite esse aumento de área construída. Mas para regularizar é preciso apresentar projetos e outros documentos. Procure a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano para obter todas essas respostas.

  • Grazielle Disse:

    Olá boa noite,moro na casa germinada e tenho um comodo com escada,o meu vizinho da primeira casa fez um puxadinho de um muro rente a escada dificultando a passagem ,a obra já está feita a mais de 10ano s o que devo fazer ?Está prejudicando a passagem devo denuciar a um fiscal da prefeitura?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Não importa se a obra é antiga ou não se foi feita sem licença. No seu caso é preciso verificar qual o limite de cada casa e se foi erguida dentro ou fora do terreno. Qualquer dúvida, procure a Prefeitura para esclarecer levando documentos como a planta ou o registro do imóvel e fotos do local. Um técnico conseguirá responder e lhe orientar.

  • Jessica - Recife - Disse:

    Olá!
    Moro em uma casa conjugada com a tia do meu marido.
    Ela está construindo uma área de lazer para ela em cima da nossa casa, como faço para resolver isso, acredito que é ilegal.
    Cidade: Recife

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Se a obra não foi aprovada e não possui a licença fornecida pela prefeitura, é uma obra ilegal sim. Procure a Secretaria de Mobilidade e Controle Urbano (Semoc) responsável pelo seu bairro e verifique as exigências para poder aprovar a obra. Lá te fornecerão todas as informações para resolver isso.

  • julio César Disse:

    Sou sindico de um condomínio, e um vizinho tomou o terreno no condomínio e construiu um garagem ilegal, como faço pra resolver esse detalhe.

    A pessoa pode construir e legalizar uma obra que o terreno e invadido?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Esse relato precisa de providências urgentes de sua parte como síndico. Aliás, o tal vizinho já deveria ter sido notificado para que a obra nem iniciasse. Pelo relato a tal garagem estaria pronta! Sendo área pertencente ao condomínio, nem os proprietários podem construir qualquer coisa sem a concordância de todos. Pior ainda sendo vizinho. É urgente procurar um advogado para notificar o tal construtor ilegal. É responsabilidade do síndico agir sob pena de ser responsabilizado. Outra questão seria legalizar a obra perante a Secretaria de Obras do Município o que me parece impossível nesse caso. Mas pode ser denunciada como obra ilegal sem licença. Repare que existem duas questões: 1) Uso e posse de área que não pertence ao construtor, 2) Construir obra sem licença da prefeitura. Desse modo essas questões devem ser tratadas nas esferas individuais.

  • Andrea Disse:

    Olá!
    Sou moradora de um apartamento térreo em um prédio de 3 andares. Utilizei a área lateral, construí um banheiro, assim como os outros apartamentos térreos. Fui informada que está transitando um processo na prefeitura de Santos SP onde moro, para regularizar essa obra, porém temos receio de não conseguir já que dizem que esse espaço teria que ser destinado ao recuo para em caso de incêndio o bombeiro ter acesso. Gostaria de saber se a utilização desse espaço é mesmo ilegal.
    Agradeço!

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Toda obra executada sem licença da Prefeitura é ilegal. Para acertar isso é preciso saber se o acréscimo efetuado é permitido segundo os limites construtivos da legislação de sua cidade. Como não conheço as legislações de todos os municípios, minha sugestão seria que você consultasse o próprio setor onde está o processo para saber se a obra é passível de legalização. Pela sua descrição, não acredito que o tal recuo seja para uso dos bombeiros. Os recuos existem para prover os prédios e os apartamentos de iluminação e ventilação naturais. Todo compartimento habitável deve possuir janelas e aberturas para o exterior de tamanho proporcional ao ambiente. Se esse acréscimo estiver dentro da Lei poderá ser legalizado através de processo com plantas e outros exigências.

  • Julia Disse:

    Olá, gostaria de orientação de como proceder quanto à compra de um imóvel de último andar. Ainda não tive acesso ao estatuto ou convenção do prédio. O que devo fazer para checar a viabilidade de expandir a área do apartamento construindo acima uma cobertura? Pois esta é uma condição desejada para eu confirmar a compra. O imóvel fica no bairro de Botafogo, Rio de Janeiro.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A construção pretendida depende da legislação de obra que muitas vezes é específica para o endereço. O estatuto do prédio não é documento suficiente para viabilizar a sua pretensão. Me mande maiores dados para contato@arquitetaimoveis.com.br e um telefone de contato para que eu possa te orientar, sem compromisso, sobre esse tipo de compra.

  • Alessandra Cristina da Silva - Rio de Janeiro - Disse:

    Olá, boa tarde.

    Tenho uma dúvida. Tenho minha casa com escritura e RGI todo certinho, que vica localizada dentro de uma vila. Gostaria de ampliá-la colocando os quartos para cima, junto com um banheiro.

    Mas não sei exatamente por onde começar. Poderia me dar uma luz, para eu conseguir fazer a obra? Sei que vou precisar de uma nova planta da casa, mas depois disso, não sei o que fazer.

    Obrigada!
    Cidade: Rio de Janeiro

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Para construir de modo legal é preciso apresentar na Prefeitura um processo contendo as plantas e outros documentos. Mas o principal é, antes de contratar qualquer serviço, saber se a legislação permite essa ampliação. Isso um arquiteto saberá informar ou se quiser podemos prestar esse serviço. É comum que alguns profissionais não saibam responder principalmente empreiteiros. Mas a primeira providencia seria contratar um arquiteto para elaborar o projeto e conseguir a licença para a obra. A construção poderá ser contratada com o próprio arquiteto ou com empreiteiros. Qualquer forma de contratação de mão de obra é interessante que os operários ou o responsável pague todas as obrigações legais caso contrário você deverá pagar quando for obter o aceite da obra. Construir de modo legal dá trabalho pois são várias etapas a serem cumpridas. Mas o arquiteto saberá lhe informar. Há, é importante contratar um profissional seja arquiteto ou engenheiro para acompanhar a obra.

  • Pedro Rodrigues - Rio de Janeiro / RJ - Disse:

    Boa tarde, estou negociando a compra de uma cobertura no Rio de Janeiro (bairro Jardim Botânico) que, apesar do direito ao uso e construção da laje superior ao apartamento constar na escritura, este direito nunca foi utilizado e não existe nenhuma construção no local.
    Meu interesse na compra, seria exatamente poder aproveitar uma área maior que a do apartamento, mas gostaria de tirar algumas dúvidas sobre o que é possível, ou não, de ser construído (e legalizado):
    1- É possível utilizar a laje como área de lazer, sem nenhuma área fechada (sem teto ou paredes)?
    2- É possível construir uma sala e banheiro, utilizando uma cobertura retrátil (tipo um toldo)?
    3- É possível a mesma situação acima (sala + banheiro), utilizando um telhado que abre e fecha (tipo zetaflex)?
    4- É possível utilizar uma estrutura metálica, com paredes de vidro (conforme as especificações da “Lei das Varandas”) e um telhado retrátil, mais ou menos como na foto deste link (http://www.samsonawnings.co.uk/wp-content/uploads/2010/05/Bright-Weinor-Glass-Room.jpg)?

    Desde já agradeço a ajuda.
    Cidade: Rio de Janeiro / RJ

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Muito cuidado pois esse tal direito só poderá ser exercido de fato caso a legislação de obras permita. Suas perguntas e cuidado são pertinentes mas a resposta depende de consulta específica ao tal código para o endereço do imóvel. Caso tenha interesse em saber como posso te ajudar, me mande no email contato@arquitetaimoveis.com.br seu telefone ou forma de contato. Mas posso te adiantar que além de arquiteta, sou corretora de imóveis e posso te representar, sem custo, avaliando exatamente essas questões.

  • Lucimara Disse:

    Bom dia!
    Eu adquiri uma casa pelo MCMV. Embora no contrato com a Caixa esteja expressamente prevista uma cláusula que não pode ampliar o imóvel, eu acabei fazendo um puxadinho que consiste na ampliação de um quarto e construi uma suíte. Para ampliar o quarto, quebrei uma parede externa da casa. Onde comprei são duas casas, uma sobre a outra, e a minha casa é a de baixo, no térreo. O pedreiro fez a obra corretamente, com pilares e tudo mais. Sei que perdi a garantia de 5 anos do imóvel. Se eu procurar um engenheiro ou arquiteto eu consigo legalizar a obra? Num lote só foram construídas 4 casas, sendo duas no térreo, e duas sobre estas do térreo. Assim os outros donos dos outros imóveis precisam assinar algum documento? Nesse caso depois que eu legalizar eu preciso informar a Caixa sobre a obra? Se eu não procurar a Caixa vou ter problemas? Não estou querendo procurar a Caixa porque estou com receio de me mandarem demolir, pq a obra saiu cara. Também não sei qual postura a Caixa costuma tomar diante de uma situação como esta.
    Peço muito que me ajude. Preciso de resposta.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A aquisição de imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal impõe obrigações e deveres estipulados em Contrato e que devem ser cumpridos. No próprio site da Caixa existe orientação à esse respeito transcrita abaixo:
      Nunca faça ampliações nos apartamentos;
      Para fazer ampliação nas casas você deve procurar um profissional com registro no Conselho de Classe e Anotação de Responsabilidade Técnica ART/RRT, além de aprovar o projeto na prefeitura de sua cidade antes de iniciar as obras;
      Nas casas e apartamentos construídos com alvenaria estrutural ou paredes de concreto é proibida a retirada e mudança, mesmo que parcial, de qualquer parede ou laje para abertura de vãos, portas, janelas ou escadas, pois vai deixar em risco toda a estrutura do imóvel.

      Pelo texto pode-se observar que é possível sim fazer a obra contanto que seja feita de modo legal, ou seja, através de profissional qualificado e projeto aprovado na Secretaria Municipal correspondente. Pedreiro não é pessoal qualificado! Não tem habilitação profissional para decidir sobre demolição, especificação estrutural, fundação. Foi mencionada a demolição de parede do prédio. Nesse tipo de obra é comum que essas paredes sejam estruturais ou seja, a falta dela poderá colocar em risco o prédio até de desmoronar. E nesse caso a responsabilidade será exclusivamente sua. Eu recomendo que contrate sim um engenheiro ou arquiteto para legalizar essa sua obra perante a prefeitura, analisar a obra executada quanto ao risco estrutural e elaborar um laudo nesse sentido. Se houver a necessidade de efetuar algum reforço estrutural o profissional saberá indicar. Todo o trabalho deverá possuir o registro de responsabilidade (ART/RRT) no respectivo Conselho. Essa providência deverá ser urgente. Quanto à Caixa, não acredito que mande demolir a menos que receba denúncia de vizinhos ou reclamação de algum dano em outra unidade que possa ser atribuída a sua obra como rachaduras, recalques ou coisas do tipo. Nesse caso a responsabilidade será sua em refazer esses reparos.

  • BRUNA - rio de janeiro - Disse:

    NO CASO A LEGALIZACAO JA ESTA SENDO PAGA E OS DOCS DA ESTAO EM ANDAMENTO. QUERIA ENTENDER SE O CONDOMINIO PODE ME MULTAR OU MANDAR DEMOLIR DEPOIS DOS DOC TODOS PRONTOS E TUDO LEGALIZADO, SENDO QUE NAO PEDI NENHUMA AUTORIZACAO A SINDICA PARA CONSTRUIR (FECHAR VARANDA DE COBERTURA).

    MUITO OBRIGADA
    SEU SITE E MUITO IMPORTANTE PARA MUITAS PESSOAS. QUE DEUS TE ABENCOE POR ESTE SERVICO.
    Cidade: rio de janeiro

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      O condomínio só poderá fazer o que está previsto em seu estatuto. Obras são da esfera da Secretaria de Urbanismo da Prefeitura. Desse modo, se a SMU autorizar ou legalizar sua obra, o condomínio deverá acatar. Mantenha todos os documentos e plantas dessa aprovação. O síndico é responsável pelo controle das obras e deve impedir que sejam executadas sem a licença. Como a sua construção está concluída e em processo de legalização não acredito que haverá problema principalmente por tratar-se de fechamento dentro de sua área de construção. A autorização do condomínio é necessária nos casos de ocupação de área comum do prédio. Se gostou do site, divulgue.

  • Rafael Disse:

    Fiz uma garagem e aproveitei botei um telhado sobre a calçada isso é ilegal?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Qualquer construção que não conste na planta aprovada é ilegal sim. Sendo fixo até um simples telhado não pode ser feito sem a devida licença.

  • Eder Disse:

    Bom dia, eu tenho um lote murado e neste feriado de carnaval que passou eu aproveitei o recesso dos fiscais e em quatro dias construi um puxadinho de tres peças sem planta e consegui cubrir e ja estou morando dentro, gostaria de saber se posso ser multado por isso mesmo agora que a obra ja esta feita e resido nela?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Qualquer obra feita sem licença corre o risco de ser multada sim. Mesmo obras feitas a 30 anos atrás podem ser multadas. O importante para o órgão municipal responsável é que a obra tenha projeto aprovado e a licença para construir. Leia as demais respostas.

  • Artur fernandes Disse:

    Boa noite, possuo um imóvel galpão em que o antigo locatário construiu uma edícula em. Local que não está na planta, então o mesmo está irregular, se eu destruir esta edícula e deixar igual a planta que já estava aprovada a construção passa a ficar regularizada novamente ? E outra dúvida na fachada antigamente eram telas e agora ele colocou vidro no lugar das telas preciso mudar isso em planta ? Informo que.em ambos os casos o tamanho da construção não foi mudada permanece o mesmo

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A princípio toda demolição precisa de licença também mas a edícula é uma obra ilegal pois não consta na planta. Assim faça a retirada desse acréscimo que acredito não lhe trará problemas caso não hajam denúncias, afinal a justificativa é manter o imóvel legal perante a Secretaria de Urbanismo. Quanto às telas, é preciso verificar como está configurado o vão na planta original: como esquadria ou vão aberto. Além disso há a questão da ventilação do local. Se forem vidros fixos a construção poderá não atender aos parâmetros de iluminação e ventilação.

      • Artur Fernandes - sao paulo / osasco - Disse:

        São vidros fixos mesmo. acredito que esteja como esquadria pois na planta esta com ranhura o corte da fachada, nao esta em branco. Caso eu queira deixar a edicula que foi feita entao eu tenho que fazer regularizacao da planta correto? em geral o custo de regularizacao e de efetuar a planta sao iguais ? é que eu nao queria ter que alterar alguma coisa na planta pois o terreno é em esquina e de acordo com regras atuais preciso de um recuo de 5mts e na antiga construcao nao tinha isso tanto que foi aprovada sem esse recuo.
        Cidade: sao paulo / osasco

        • Arquiteta Imóveis Disse:

          A princípio toda demolição precisa de licença também mas a edícula é uma obra ilegal pois não consta na planta. Assim faça a retirada desse acréscimo que acredito não lhe trará problemas caso não hajam denúncias, afinal a justificativa é manter o imóvel legal perante a Secretaria de Urbanismo. Quanto às telas, é preciso verificar como está configurado o vão na planta original: como esquadria ou vão aberto. Além disso há a questão da ventilação do local. Se forem vidros fixos a construção poderá não atender aos parâmetros de iluminação e ventilação.

        • Arquiteta Imóveis Disse:

          Para deixar a edícula é preciso apresentar um processo de legalização que deverá conter as plantas totais do imóvel, da edícula além de outros documentos técnicos que são exigidos pela lei. Quanto ao custo é similar ao de uma construção nova pois o processo é praticamente o mesmo. Quanto ao recuo de 5 metros atuais, somente as construções que não constem na planta aprovada é que devem obedecer. No seu caso a edícula. A construção original foi aprovada segundo a legislação da época e dessa forma está legal.

          • Artur Fernandes - sao paulo / osasco - Disse:

            Acho que entendi entao o contorno do imovel que ja esta aprovado e nao foi alterado, nao preciso recuar porque ja esta aprovado. o que tem que ter mais de 05 metros de recuo será a edicula que esta embaixo deste telhado, e caso eu queira acrescentar mais algo ja que terei de fazer a planta o mesmo tambem sera necessario obedecer o recuo dos 05 metros, mesmo que fique dentro do terreno (embaixo do telhado e para dentro do fechamento do terreno), e em questao do vidro voce me informou que posso ter problepela questao de ventilacao, mesmo tendo 02 portoes entre esses vidros ? e se eu colocar exaustores para ventilar o local ou ar-condicionado ? existe algum lugar aqui que posso lhe enviar a imagem da planta aprovada para fique mais facil o entendimento ?
            Cidade: sao paulo / osasco

          • Arquiteta Imóveis Disse:

            Quanto ao recuo é isso mesmo. Entenda que as informações prestadas são de caráter genérico e que servem para orientar o demandante quanto às providências a serem tomadas para regularizar a situação apresentada. No seu caso será preciso contratar um Arquiteto para a elaboração das novas plantas e documentos para dar entrada em processo de legalização. Esse trabalho incluirá também a questão da ventilação que depende das legislações locais que incidem sobre o seu galpão. A partir desse ponto existe um serviço de consultoria a ser prestado e que envolve responsabilidade profissional devendo portanto ser remunerado.

  • Denise araujo de souza Disse:

    Olá, preciso de um esclarecimento. Recebi uma notificação da SMU dizendo sobre demolir ou regularizar obra indevida, por se tratar de denúncia anonima de construção de 4 telhados na área de ventilação no primeiro andar do prédio. Comprei meu apto há 8 anos, 1° andar sendo que tem área de ventilação (prisma) junto com minha área, tudo junto e aberto(sem parede) que divida minha área da área de ventilação do prédio. Com isso não só o primeiro proprietário do meu apto, como os proprietários dos outros 3 aptos iguais ao meu, construíram um telhado pra proteger uma pequena parte dessas áreas de sol, chuva e até mesmo de algum objeto que venha a cair de algum apto de cima. E essa construção existe desde que o prédio ficou pronto, ou seja, desde 1973. Só que agora por causa de problemas pessoais com um inquilino de um desses aptos, fizeram uma denúncia que veio a prejudicar todos. Então fico pensando se derrubar todo o telhado, a parte da área que é do apto ficará sem proteção alguma. Quando chover, molhará tudo, inclusive o aquecedor de gás fica do lado de fora do banheiro nessa área exposto. É correto a área de ventilação ficar unificada com a área de serviço do apartamento porém a área desse apartamento não ter sua divisão, sua meia parede para que se possa colocar as janelas e fechar como os demais aptos de cima ? Eu acredito que os primeiros proprietários lá em 1973, tenham colocado esses pequenos telhados justamente por isso, pra proteção. Por ser uma construção mto antiga, será que eu consigo a planta na prefeitura ? Eu estive na SMU e a pessoa disse que ou derruba ou então, vai pagar multa. Eu questionei que queria uma vistoria no meu apto para que vissem que não é simplesmente derrubar. Talvez o telhado que foi construído lá em 1973 esteja fora dos padrões, um pouco grande, mas que é necessário ter um mínimo de cobertura na área. Só que a moça disse que as fotos que ela tirou olhando pelo basculante do corredor no dia em que ela veio ao prédio e que a síndica a acompanhou já é suficiente para caracterizar telhado em local de ventilação. Ela não quis saber o tamanho do telhado. Disse que só poderia me dar prazo de 30 dias pra retornar lá com alguma definição. Sinceramente estou chateada, me sentindo enganada. E até que ponto o condomínio tem ou não sua parcela de culpa e deve ser ou não penalizado por falha, negligência ou sei lá. Pois são 44 anos. Eu me lembro por já estar morando no apto que em 2014 teve uma auto vistoria no prédio para ver o que tinha de reparos a serem feitos e tal, e eu fui obrigada a botar uma cx pra tampar o buraco do ar condicionado, que foi até comprado e instalado pelo condomínio, e eu paguei, aliás, eu e vários outros condôminos, pra ficar tudo padrão. E olha que nem ar condicionado eu tenho, mas como na época que eu mudei como eu só fechei o buraco do ar por dentro da minha sala, então a parte de fora ficou visível que ali existiu um ar, e meu apto é de fundos, não iria alterar em nada a fachada do prédio. Mas ainda sim tive que botar. E como esse fato dos telhados que ao meu ver é uma coisa séria, não foi abordado. Em fim, não sei o que fazer. Não tenho dinheiro pra contratar um advogado. Desculpa pelo texto enorme.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      O seu relato é exemplo perfeito do que venho alertando em meu site. Não se pode comprar um imóvel sem verificar a legalidade da construção. Caso sua compra tivesse sido a menos de 5anos seria possível responsabilizar o vendedor. Mas vamos ao seu caso sabendo que não conheço o processo e plantas do imóvel: Toda construção precisa ser aprovada perante a legislação para existir de modo legal incluindo telhados. Tudo que não constar nas plantas é obra ilegal. A multa é aplicada pela obra feita sem licença. Para legalizar é preciso saber se os índices construtivos permitem ou no momento a solução é demolir mesmo. A justificativa apresentada não é relevante para justificar o não cumprimento da lei. Para uma resposta mais precisa é necessário analisar o processo, plantas e índices para o local. É provável que existisse uma meia parede limitando sua área de serviço que deve ser seu limite legal. Não é caso para advogado mas para arquiteto pois depende de projetos, plantas, legalizações e interpretação da lei arquitetônica perante a SMU. Quanto à vistoria técnica prevista na Lei, são observados os sistemas construtivos e sua manutenção. Não é esperado que apontem as construções ilegais pois o foco é a segurança do prédio.

  • Marcelo Disse:

    Boa noite, moro numa cobertura no Recreio dos Bandeirantes. O andar superior está no concreto sem construção. Posso colocar um piso, chuveiro e pergolado? A prefeitura vai considerar área construida?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A princípio é possível sim colocar os equipamentos mencionados mas lembre-se que o pergolado não poderá ser coberto de modo algum. Se colocar telha, vidro ou algo parecido configurará área coberta. Nesse caso, a legalização somente será possível se a legislação para seu endereço permitir. Caso contrário estará sujeito à multas e precisar até demolir a construção.

  • Fernando Silva Disse:

    Boa noite, moro em uma vila com 4casas é a minha é a última, tenho uma área de 8×6 e gostaria de fazer um espaço gourmet de 3×2 como proceder? O antigo dono tentou fazer sem autorização e teve que retirar.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Qualquer construção para existir de modo legal precisa ter o projeto aprovado e a licença de obra. Para isso é preciso saber se os índices construtivos do local do imóvel permitem a obra pretendida. Qualquer simples telhado precisa ser submetido ao órgão regulador de obras de sua cidade. Consulte um Arquiteto que saberá informar. Mas cuidado com profissionais que dizem resolver pois correrá o risco do antigo dono.

  • Heliana Quintela - Rio de JaneiroRJ - Disse:

    bom dia!
    Meu senhorio esta fazendo aqui no quintal tipo um kitnet, sendo assim sera o quarto imovel que ele constroi sem qualquer comunicaçao a prefeitura de urbanismo so que dessa vez ele esta construindo em frente a minha janela tirando assim toda a minha privacidade, a casa que moro ja e totalmente quente devido a construção mal feita, sendo que agora sou obrigada a ficar com as janelas trancadas porque os pedreiros estao de frente pra mim e somos minha filha e eu e casa, quando acordo dou de cara com pedreiros olhando pra dentro da minha casa imagine quando tiver alguem morando por favor o que faço para embargar essa obra? ele teria que fazer entao com a porta e janela viradas para a casa dele e nao do inquiino
    Cidade: Rio de JaneiroRJ

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Procure sempre a Secretaria de Urbanismo que atende seu bairro. Mas sua resposta depende do local do imóvel. Se o terreno estiver em loteamento regular, qualquer construção deverá obrigatoriamente ter a licença de obras e o projeto aprovado. Mas caso se situe em comunidade, as regras variam. Nesse caso procure a SMU que lhe prestará todas as informações inclusive sobre como denunciar a obra. Lembre que quem embarga a obra é a Prefeitura. Cabe a você denunciar e caso seja comprovada a irregularidade, a Prefeitura toma as ações cabíveis.

  • Cicera - rio de janeiro - Disse:

    O prédio que eu moro tem uma area de serviço que foi fechada pela vizinha do primeiro andar tomou conta de toda a area fez um puchadinho para ela não temos um lugar para colocar nada ela fechou por conta dela ela tem um espaço grande e nós não temos nem lugar para guardar um balde a area é do prédio a quem devo denunciar ou recorrer.
    Cidade: rio de janeiro

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Sendo área comum do prédio, o Condomínio através do síndico é o responsável. Solicite que ele tome as providências. Um último recurso seria efetuar uma denúncia de obra irregular ocupando área comum na Secretaria Municipal de Urbanismo que atende o seu bairro.

  • Ana Disse:

    Bom dia, meu condomínio quer construir uma área de churrasqueira no lugar onde era um parquinho infantil desativado. Além de prejudicar os andares baixo, com barulho e fumaça, pergunto se isso poderia ser considerado área construída. Além, disso aumento das dimensões de uma quadra de futebol descoberta seria aumento de área? Muito obrigada

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Imagino que o parquinho seja uma área descoberta. um espaço de churrasqueira costuma ter uma área coberta e nesse caso modifica sim a área e pode ser considerada área construída. Quanto à quadra de futebol não me parece pois entendo tratar-se de área a nível do chão e que continua descoberta. O que altera um imóvel é modificar a área aprovada e colocar um simples telhadinho caracteriza sim uma alteração.

  • Amanda Disse:

    Boa noite, estou pensando em construir em cima da casa dos meus pais ( a documentação está toda em dia ), gostaria de saber como devo proceder, desde já agradeço a atenção.

  • Vinicius Disse:

    Boa noite amigo! Gostaria de tirar uma dúvida, moro em um sobradinho em santo André e estava pensando em fazer uma área de lazer na parte de cima de casa, já que é de laje e fica as caicas d’ água, seria só retirar o telhado e fazer o acabamento para não dar infiltração, pode ser feito isso? Teria que legalizar? Desde já muito obrigado!

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Para ter a certeza do uso legal da área é preciso consultar a legislação construtiva de Santo André, especialmente sobre o gabarito permitido. Sugiro que faça uma consulta na Secretaria de Urbanismo responsável pelo seu bairro que é o local apropriado para responder essa questão. Lembre-se que a utilização mudará a característica do espaço para terraço descoberto. Mas com certeza haverá aumento no valor do IPTU que passaria a ser cobrado também por essa área.

  • Reinaldo Disse:

    Boa tarde comprei uma casa no rio de janeiro mas não passei ainda pro meu nome so tenho uma certidão de direito assinado por me e os vendedores registrado em cartório e agora fiz uma obra de reforma alguém me denunciou foi uma fiscal da prefeitura la e agora como faço pra legalizar?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Toda obra que não seja cosmética precisa de licença e provavelmente foi o motivo da denúncia. Qual o local do imóvel? Para legalizar é preciso apresentar as plantas e demais documentos como RRTs na SMU responsável pela sua localização. Se o imóvel não for de interesse social, será necessário um responsável técnico – arquiteto ou engenheiro pelas obras perante a Prefeitura.

  • Rafael Balbino de Moura - Minas Gerias, Contagem - Disse:

    Bom dia…
    Estou interessado em um apartamento no qual o prédio possui 2 lojas no primeiro andar, e dois apartamentos e 1 terraço na parte superior. O vendedor que é o senhor que fez o imóvel a 25 anos, disse que o apartamento de cima tem direito exclusivo ao terraço, só que na documentação não diz isso, informa somente a área construída do próprio apartamento e informa também que não poderá ser construído nada na laje (cobertura). Gostaria de saber como legalizar essa situação, ou seja uma atualização na documentação que informe que eu tenha direito ao uso exclusivo do terraço e que possa construir em cima e como proceder para aprovar a obra que será feita…
    Cidade: Minas Gerias, Contagem
    Cidade: Minas Gerias, Contagem

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Nos prédios, o último piso é área comum e pertence à todos os proprietários. Não acredite em conversa de vendedor! Para que seja possível utilizar o terraço como área privativa é preciso que a legislação construtiva permita. Caso contrário não adiantará nada a sua escritura permitir. Tenho um artigo que explica exatamente isso: procure por direito da laje.

  • Adriana Disse:

    Minha agora era a proprietaria da casa mais faleceu eu construi uma casa no terreno lateral da casa dela como faco para legalizar?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Essa é outra questão da área jurídica inicialmente. A princípio precisa ver quem são os herdeiros de sua sogra. É importante que eles reconheçam que a sua casa foi feita no lote ou na parte do lote que cabe ao seu marido como herdeiro. É preciso que essa parte seja desembaraçada. São duas providências a serem tomadas para que a casa seja legalizada. Uma é perante o inventário e a outra perante a secretaria responsável por aprovar as obras em seu município.

  • adriano - são paulo /sorocaba - Disse:

    bom dia ! tenho uma sociedade e gostaria de desfazer ,seriam um imóvel com salão em baixo e uma casa em cima eu sou dono da casa meu cunhado ficou com o salão , posso fazer escritura só da casa??
    Cidade: são paulo /sorocaba

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Essa questão foge um pouco do tema tratado no site que é construção. Mas recomendo que vá direto no cartório de registro de imóveis onde a casa está registrada que eles saberão informar. Agora é preciso saber também se a planta do imóvel está atualizada. Talvez seja preciso apresentar na secretaria de obras ou urbanismo uma planta desmembrando o imóvel em dois. Pergunto isso também no setor administrativo responsável pelo seu bairro.

  • Edson Carneiro da Silva - Almirante Tamandaré/PR - Disse:

    Boa tarde tenho uma dúvida:
    Morador aumentou o tamanho do seu terreno para além da planta aprovada na prefeitura, casa de material construida a +- 7 anos, a prefeitura pode mandar morador demolir a parte irregular? Se a prefeitura foi conivente algo pode ser feito? a parte dos fundos tem 2 metros e agora deve estar com 7 metros a parte da frente 26 metros provavelmente está com 30 metros e possibilidade que avançou também na parte esquerda e na parte direita avançando a rua, são duas casas de material.
    Cidade: Almirante Tamandaré/PR

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Toda construção que não consta na planta aprovada está ilegal e sujeita à lei que pode inclusive ser a demolição. Não existe conivência da Prefeitura pois a obra é ilegal. Para obter a licença de construção é preciso comprovar a propriedade do lote. Essa ocupação indevida dos lotes circundantes pode gerar inclusive reclamações na justiça por invasão de propriedade. A situação dessa propriedade é complicada. Nesse caso seria interessante procurar os vizinhos e acertar a divisa quem sabe mediante indenização. Mas todo acordo deve ser feito de modo legal e registrado em cartório.

  • Ramos - RJ/Rio de janeiro - Disse:

    Prezados,
    Estou analisando a compra de um apartamento com uso e gozo da laje. É um terceiro andar e o gabarito da área permite apenas 3 pavimentos. Caso eu venha a construir um quarto pavimento, sobre a minha laje, seria legalizável? Eu poderia ser obrigado a demolir?
    Vocês fazem este tipo de estudo? poderiam orçar para mim?
    Cidade: RJ/Rio de janeiro

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Fazemos sim Ramos mas o fato de ter o uso da laje documentado não garante que possa executar a obra. É preciso conhecer a legislação específica do local. Podemos também acompanhar e orientar essa sua compra verificando exatamente essa possibilidade. Como sou corretora de imóveis, esse serviço não tem custo. Me encaminhe um email para contato@arquitetaimoveis.com.br onde poderei te explicar melhor nossa atuação.

  • Silvania Disse:

    Ola!
    Tenho I’m apartamento e na minha planta e escritura autoriza a construção de obertura , inclusive dois izinhos já fizeram.fui ate a sub prefeita o rio de janeiro e fui oberturanformada q devido aro recuo doeu prédio não poderé construir.
    O que posso fazer? Uma vez que meus vizinhos fizeram, só não é se foi antes dessa mudança de gabarito ….
    A prefeitura pode tirar um direito meu q está lavrado na escritura?
    Como.poderia resolver isso visto que para entrar com mais valia precisaria contrair ilegalmente e , além de não querer ir por esse csminho tb tem o sindico que por lei agora tb tem qUE autorizar.
    Grata,

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      As construtoras costumam colocar essa declaração na escritura como forma de valorizar o imóvel principalmente. Acontece que toda construção deve obedecer ao gabarito e legislações de construção da cidade. Na grande maioria das vezes, esse “direito” não pode ser exercido. Mas se a lei permitir, esse direito estabelecido na escritura evita problemas com os vizinhos. Assim, não é a Prefeitura que está tirando o seu direito mas a construtora que a induziu a esse erro de interpretação! Você não mencionou como os vizinhos fizeram a construção e principalmente se foram legalizadas. A Mais Valia, na realidade é uma Lei que permite burlar a Lei quando autoriza a legalização de obras que não obteriam a licença de construção. O síndico não autoriza construção que é prerrogativa da Secretaria de Urbanismo. O síndico Fiscaliza e pode exigir documentos projetos, responsabilidades técnicas, licenças de obra e pode até denunciar as obras ilegais. A única possibilidade de construir no momento seria dentro da Lei ou seja, caso os parâmetros permitissem. É preciso obedecer recuos, limites de área construída e outros que recaiam sobre o endereço e somente com uma avaliação elaborada por Arquiteto será possível averiguar com certeza se existe alguma possibilidade.

  • Francisca Rodrigués de Souza Filha - São Paulo/ Capital - Disse:

    Boa Noite!
    Moro em um condomínio residencial á 27 anos, de uns tempo pra a Sindica e sua secretária, fazem e constrói o que bem quer,está reformando a piscina e fizeram um puxadinho(quartinho)pois estão quebrando as dua piscinas e levantando muro, tudo por conta própria,toda obra ao meu ver, precisa de um engenheiro, que aprove a planta e uma data de começo e termino da obra é isso mesmo????
    Preciso saber o quais as providencias que devo tomar para embargar essa obra irregular,pois estou preocupada com está obra, que ponderar calçar problemas gravíssimo futuros!!!!
    Endereço da Obra, Estrada do campo limpo, 5733, condomínio conjunto novo Pirajussara,Cep:05787-000,jardim Umarizal,Campo limpo, São paulo!
    Preciso de um retorno e uma resposta URGENTE!!!!!!!!!
    Cidade: São Paulo
    Cidade: São Paulo/ Capital

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A providência possível seria efetuar uma denúncia junto a Secretaria de Obras de sua localidade. Adicionalmente efetua uma consulta por escrito à síndica solicitando informações e as responsabilidades técnicas pela obra efetuada.

  • Valéria Disse:

    Bom dia, sou inventariante de 02 imóveis no mesmo terreno, frente e fundos. Porém nos fundos existe 02 imóveis (02 casas) na horizontal. Ocorre que o proprietário de uma das casas dos fundos está construindo um segundo pavimento. Na SMU existe um pedido de acréscimo, porém está sendo construído uma outra residência composta de qt.,sala,coz,banh e escada externa. O pedido e de legalização e acréscimo. O IPTU é comum para as 02 casas e a matrícula é única. Tive acesso a planta na prefeitura e não está indicado nenhuma escada externa caracterizando um outra residência, mas, o que está sendo construído não é acréscimo. Já fiz denúncia na gerência da subseção e continuam fazendo vista grossa. Por favor preciso de uma orientação do que fazer.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Entregue uma carta por escrito na SMU com cópia recebida. O que pode estar ocorrendo seria a nomenclatura utilizada na planta que é padrão na SMU.
      O IPTU não legaliza obra e possui base legal diferente da exigida pela SMU. Não entendi a dúvida pois existe o tal pedido de acréscimo. O que interessa perante a SMU é que a obra esteja dentro dos parâmetros urbanísticos permitidos para o local. E na existência de uma planta, essa deve ser obedecida. Mais detalhes somente é possível com a análise dos documentos.

  • Luciana - Santa Catarina - Disse:

    Olá,
    comprei um apartamento, e após a entrega das chaves, foi realizada uma obra dentro do condomínio, onde na planta informa ser de uso comum. Esse “puxadinho” foi realizado por um morador do prédio. Altera a minha fachada totalmente, na face. Na planta do condomínio e também dos prédios não faz nenhuma referência a esta área construída, tão pouco no registro mãe do imóvel. Tenho direito de solicitar a demolição? Abraços
    Cidade: Santa Catarina

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Nenhuma obra poderá ser executada em partes comuns de áreas residenciais. Cobre do sindico, por escrito no livro do prédio, a responsabilidade pela manutenção das partes comuns como entregues pela construtora após as obras. Pode também efetuar uma denúncia junto ao órgão responsável na Prefeitura de sua cidade.

  • joão carlos ferreira mendes - Rio de janeiro = RJ - Disse:

    Meu caso é seguinte: em 1990, comecei a melhorar a casa onde nasci e que moro hoje eu meus filhos e minha mãe de 78 anos, também herdeira, uma herança de familia, onde basicamemnte, foi reforçada a estrutura, para possibilitar a colocação de uma laje, feito isso, posteriormente em 1994, construí uma outra casa em cima desta primeira, que ja existia conforme: “escritura no RGI e prefeitura desde de 1946”, minha casa é simples e semelhante a várias outras aqui em meu bairro, portanto não creio que haja divergências com a lei urbanistica da prefeitura, mas recentemente recebi uma comunicação da prefeitura para providenciar a regularização desta modificação “Aumento” em relação a planta original; o X da questão é: como faço isso? Pesso sua ajuda e os devidos esclarecimentos… e se tenho algum beneficio por ser aposentado por invalidez previdenciária há 20 anos e minha mãe ja ter 78 anos há 60 residindo aqui nesta casa..desde já grato
    Cidade: Rio de janeiro = RJ

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Qualquer construção sem licença da prefeitura configura obra ilegal e precisa ser regularizada como a notificação recebida exige. Se seu imóvel tiver até 80 m2 existem algumas facilidades por tratar-se de habitação popular. Caso ultrapasse esse valor será preciso apresentar a planta do imóvel assinada por profissional além de outras exigências para compor o processo administrativo. Desconheço qualquer lei que lhe garanta alguma facilidade pelo fato de ser aposentado por invalidez mas sugiro que vá na Região Administrativa que atende seu bairro e procure a Secretaria de Urbanismo para esclarecer todas essas dúvidas pois é lá que se regulariza as construções ilegais.

  • Alysson Disse:

    Boa noite. Tenho um terreno onde os fundos fazem divisa com um córrego. Dos fundos do terreno até o rio da 5 metros de área verde. No decreto municipal diz que a área que pode ser edificada em loteamentos aprovados abaixo do ano de 1965 (que é o caso do meu terreno) a distância é de 5 metros. Tem um promotor não deixando mais a construção com distância mínima de 15 metros como diz a lei federal do meio ambiente. Sendo que todas as obras até o momento foram aprovadas com o afastamento de 5 metros na região. O que devo fazer? O muro para fechamento do terreno pode ser feito sem problemas?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Sua cidade não foi mencionada. Existem alguns fatos não esclarecidos na sua questão: 1) A legislação a ser seguida é a válida no momento da aprovação do projeto/pedido de licença de obra. Ou seja não é possível invocar fatos antigos como o mencionado a princípio. A menos que a Lei expresse claramente. 2) Quem aprova a obra é a secretaria de obras/urbanismo do município. O promotor pode questionar as legislações mas não modificar a legislação vigente. 3) Normalmente uma lei federal tem primazia em relação à municipal. 4) O afastamento de 5metros é muito pequeno. Rios mudam de curso, e precisam de margens livres para transbordarem. Faz parte da natureza. Assim, se não quiser sofrer prejuízos como enchentes, acate os 15 metros.

  • PATRICIA ROQUE - RUA.SANTO ANTONIO N/ 234 AP. 34 - Disse:

    Boa noite! Estou negociando a compra de um terreno, cujo o mesmo tem 4 casas construidas,porém segundo o propriétario nçao tem nenhuma documentação destas construção,segundo ele o IPTU não vem sendo pago porém é isento, achei muito estranho porque á casa é muito grande, o terreno tem 10 de frente e 25 de cumprimento e o IPTU esta vindo isento, fiquei preocupado e peço orientações técnicas para que me ajudem verificar se este imovél esta em condições de venda,caso queira mando o iptu 2016 e o cadastro do immvél, desde já grata!

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Boa tarde. Achei bastante estranha essa situação descrita. Você não mencionou qual a Cidade e Estado do terreno. Mas verifique se a descrição do terreno no RGI coincide com a apresentada pelo vendedor. Se estiver negociando com quem se apresenta como proprietário, tenha certeza que é o próprio. Não tenha vergonha de solicitar documentos e cópia inclusive. Com a cópia do RGI vá na Prefeitura que atende o local do terreno e verifique se existe alguma informação sobre as construções. É preciso saber se podem ser legalizadas também. Não faça nenhuma proposta sem a certeza de poder acertar tudo isso (mesmo que hoje não conste nos documentos). Caso contrário poderá sofrer prejuízo. Podemos analisar os documentos mas trata-se de serviço pago, lembrando que minha área de atuação é a cidade do Rio de Janeiro.

  • Rodrigo - SP/SP - Disse:

    Olá, no meu apartamento tem uma área de uns 15 m2 atras de uma parede, que não foi utilizada pela construtora e descobri durante uma obra. Essa área não tem nenhum acesso e é uma “caixa” fechada por todos os lados. Provavelmente o projeto aprovado não constava essa área, mas se eu derrubar essa parede eu conseguiria usa-la como parte da minha varanda. Minha dúvida é se é possível legalizar essa área junto a prefeitura.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      É comum essa situação em locais próximos à encosta. A legalização poderia se dar de dois modos: 1) se os índices construtivos para o local permitirem 2) se existir algum subterfúgio na Lei que permita. O caso 1 a obra pode ser aprovada sem implicar em contrapartida. O caso 2 somente pagando. Para poder afirmar se é possível é preciso estudar a legislação específica que atinge seu endereço e a construção.

  • Andrade Disse:

    Boa noite! Pretendo comprar um triplex em um condomínio de casas. No entanto, no terceiro andar onde fica o terraço foi feita uma terceira suíte, mas sem acréscimo de área. Foram erguidas apenas duas paredes e meia para este novo cômodo. Diante disso, gostaria de saber se esta mudança precisa ser averbada no RGI? Att. Andrade

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Se a obra foi feita sem licença, houve acréscimo de área sim. A laje do terraço, que deveria ser descoberta, foi modificada. E isso poderá trazer problema futuro. Poderá receber multa pela obra executada sem licença e caso não possa legalizar perante a Secretaria de Obras ou Urbanismo, deverá demolir. Somente obras legais podem ser registradas no RGI!

  • Bom dia. Tenho um imóvel térreo num prédio de fundos com 03 aptos, sendo que o apto térreo tem uma área interna nos fundos em forma U, sendo que essa área é parte exclusiva conforme escritura do imóvel.Gostaria de saber se posso transformá-la numa área de serviço coberta, ressalto ainda, que o prédio não possui nenhuma passagem para essa área porque foi totalmente construído.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Quanto à propriedade da área seria necessária verificar o que consta na escritura. uma coisa é o direito de uso, outra é a propriedade. Qualquer construção em imóvel deve ser aprovada pela Secretaria de Obra de sua cidade. Mas a prefeitura só autoriza se a legislação permitir e se for comprovado o uso da área. Caso resolva construir sem licença, poderá sofrer denúncia e ser multada.

  • Fabio Disse:

    Boa noite! Construí uma casa, que foi feita com alvará de construção. Contudo, próximo do fim da obra, fiz uma mudança no telhado, inserindo uma cobertura. Quando fui mudar o projeto na prefeitura, fui informado que aquela mudança não era permitida. Não desmontei a cobertura, pois o estão tramitando mudanças no código e uma PL para registrar casas sem habite-se que não atendam plenamente ao código em vigor. Devido a isso, me mudei para a casa sem ter o habite-se. Agora estou com uma dúvida: se for denunciado que eu estou morando numa casa sem habite-se, eu seria obrigado a sair da casa?

    Retirado do site: http://arquitetaimoveis.com.br/recebi-notificacao-e-agora/#ixzz49u10zvcb
    Under Creative Commons License: Attribution

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      O habite-se é o documento emitido pela prefeitura indicando que o projeto foi fielmente seguido e que o imóvel possui condições de habitação. O problema maior no seu caso, é a obra ilegal que poderá receber multa e não podendo legalizar precisar ser demolida. Quanto à sua pergunta, acho que dificilmente a prefeitura mandaria desocupar o imóvel pela falta de habite-se. A menos que a obra acarretasse eminência de perigo. Basta ver a quantidade de obras ilegais nas cidades sob risco de desabamento. Mesmo a Defesa Civil mandando sair, as pessoas continuam nos imóveis.

  • Alessandra Disse:

    Olá, bom dia.

    Tenho uma casa no RJ- capital, mas ainda não realizei o RGI. Na escritura e no habite-se consta a metragem da casa, mas não consta a quantidade de cômodos, etc.
    Acontece que quero ampliar ela, construindo um 2° andar, colocando os quartos para cima juntamente com mais um banheiro.
    Neste caso, o que devo fazer primeiro? Registar a casa e começar a obra ou tirar a licença da obra e só registrar tudo no final?
    Ah, a casa é de 1974 e não possui planta. Já fui na prefeitura do RJ tentar localizar.

    Um abraço,

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Sua dúvida foge um pouco da minha área, pois é uma questão da área jurídica. Mas eu registraria tudo primeiro apresentando esses documentos no Cartório. O RGI é a certidão de nascimento do imóvel, comprova o histórico e todas as informações sobre os proprietários. Caso haja alguma exigência, o próprio cartório informará. Não costumam exigir a planta do imóvel. Antes de construir é necessário saber na SMU que atende ao seu bairro se a construção é possível perante o Código de Obras. Caso efetue esse segundo andar, bastará averbar na escritura já realizada.

  • Rodrigo Disse:

    Olá, tenho um apartamento antigo na zona oeste, este nao possui escritura e nem planta, sendo assim nao consigo laudo de engenheiro, mas o modelo de apartamento resiste a obra na area da cobertura e varios moradores da redondeza fizeram sua obra na irregularidade, gostaria de saber se tenho como fazer essa obra que seria um quarto na minha area de cobertura pois moro no ultimo andar e se precisaria gastar alguma coisa pra regularizar essa obra.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Qualquer obra executada sem licença da Prefeitura corre o risco de ser notificada. O ideal seria que o prédio tivesse todos os documentos que tornam a construção legal. Não entendo como um apartamento não possua nada para comprovar sua existência. Pelo menos o terreno tem registro no RGI? Paga IPTU? Como foi construído? Atinge todos os proprietários? Formem uma comissão para legalizar o imóvel perante os órgãos públicos, podendo ser através da associação de seu bairro. É o que podemos orientar.

  • Luciana Disse:

    Olá, gostaria de uma orientação!
    Comprei um apartamento terreo, num predio de 4 unidades apenas. 2 terreos c entradas individuais e 2 apart superiores com unica entrada.
    Após a compra me deparei c vários problemas: A inquilina do apartamento superior invadiu uma parte da laje da minha cozinha, alegando que parte da laje, a uns 10 anos atras era area de servico e diz q é área comum do prédio, e que minha caixa d agua que esta no local da minha laje da cozinha é irregular.
    – A uns 2 anos atrás a antiga proprietaria pediu o desmembramento dos 4 imoveis e a prefeitura esteve no local e aferiu medida e valor de iptu p cada imovel e o referido desmembramento.
    – Solicitei uma planta do prédio e como é um prédio de antes de 1940, a prefeitura não possui tal planta.
    – Há um espaco de terreno de 1.90 de profundidade por 16 atras do predio que consta na medida do rgi e que não há um muro construido que delimita o prédio com o prédio de tras, que eram os 2 de uma mesma familia até a execucao de inventário.
    Pergunto: 1 – Posso entrar c uma açao p exigir a instituiçao de condomínio?
    2 – Como saber se esta área da cozinha está legalizada ou não na prefeitura, já que não existe planta na prefeitura do imóvel? Atraves da medida do iptu consigo saber? Se a medida bater, significa estar regularizado?
    3 – A construçao desta extensão da cozinha feita a mais de 10 anos atrás pelo antigo proprietário foi paga apenas por ele. O apartamento de cima pode invadir esta laje da minha cozinha, onde se encontra um alcapão e instalaçao da caixa dagua do meu apartamento? Se esta obra da cozinha não for legalizada e eu legalizar, posso considerar uma açao de invasão de propriedade este ato da inquilina?
    Sou uma pessoa que respeito as regras e a lei, e gostaria de uma orientaçao e se possível indicaçao de advogado que seja desta area.
    Muito obrigada!!!

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Suas questões dependem de análise de toda documentação e da situação no local para que possam ser respondidas com precisão. Mas de antemão posso informar que IPTU não legaliza imóvel. Comprova somente a data de execução do puxadinho. Mais informações enviarei diretamente ao seu email.

  • elmar mendes Disse:

    comprei um imovel e um mes depois apareceu um fiscal da prefeitura de bh edisse que o imovel foi notificado por contruçao inrregular como faço para resolver este ploblema

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Grande parte dos imóveis possuem problemas desse tipo. Sua compra foi através de imobiliária ou diretamente com o antigo proprietário? Em qualquer dos casos recomendo contratar um advogado para resolver quem arcará com o prejuízo pois entendo tratar-se de vício oculto da edificação. Mas somente um advogado poderá analisar melhor a situação. O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente conforme Código de Ética do CRECI. O antigo proprietário também poderá ser responsabilizado. Antes verifique na sua Prefeitura quando houve a notificação. Não ignore esse assunto pois a Prefeitura poderá multar e até mandar demolir a tal construção irregular.

  • Eduardo Pierre Disse:

    Site com boas dicas. Gostaria de consultar se coberturas tipo ZETAFLEX são aprováveis e se contam como área construída na Cidade do Rio de JANEIRO. A aproveitando o ensejo o PERGOLADO (sem cobertura nenhuma) com trepadeiras é considerado uma cobertura e também paga IPTU?
    Grato, Eduardo.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      As coberturas tipo pergolado não são consideradas cobertura fechada nem pagam IPTU. De modo geral podem ser construídas nas áreas de afastamento nos terrenos. Já a cobertura tipo Zetaflex, pode caracterizar uma cobertura fechada e sujeita aos mesmos limites dos telheiros. Mas veja que a interpretação é por similaridade pois desconheço alguma legislação que trate especificamente esse tipo de telhado. Essa questão é relevante em locais onde não são permitidas construções como os afastamentos obrigatórios. Mas uma resposta definitiva depende de consulta à SMU.

  • rodrigo Disse:

    Olá tudo bem! Tenho um imóvel no rj no qual troquei o telhado e acabei fazendo um terraço, no entanto meu vizinho me denunciou e a smu do bairro me notificou, fui ao local mas mandaram eu arrumar uma planta nova, porem eu não tenho condições financeiras. Apos 2 anos recebi uma outra intimação para comparecer a smu para resolver, caso não seria aplicada multa. Como funciona esta multa? É muito cara? Eu teria que regularizar um simples terraço de telha comum? O que pode acontecer se eu não contratar um arquiteto? Todo o processo foi feito no nome do antigo dono e ele já morreu mas antes transferiu para mim, agora não sei o que fazer… Desde já agradeço muito os esclarecimentos . obrigado.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Após ser notificado pela SMU, só existem duas alternativas: legalizar a cobertura ou demolir. O pagamento da multa não resolve o problema nem legaliza nada. O novo dono assume todas as pendências do imóvel. Recomendo que vá até a SMU para verificar a situação do processo com urgência.

  • Valeria Disse:

    Olá, boa tarde!
    Boas dicas no seu site. Bem esclarecedor.
    Encontro-me com uma dúvida. Comprei um imóvel e só agora me deparei com problemas de acréscimos que não foram regularizados na Prefeitura.

    Um imóvel cujo terreno tem duas casas, uma construída embaixo, outra cima; devidamente desmembradas, o terreno no RGI tem fração de ½ para cada uma e um dos moradores resolve fazer um puxadinho e o de cima acompanha. Como fica a regularização perante a Prefeitura?

    Na Prefeitura um engenheiro de plantão informou que era um prédio e os dois teriam que fazer a regularização ao mesmo tempo. No entanto, outro engenheiro de plantão informou que posso fazer a regularização só de meu imóvel.
    Não conheço a situação financeira do vizinho. Fazer a planta não seria nada demais.
    O problema é medir a casa dele e depois, quem pagará a dívida da irregularidade dele?

    Por outro lado não posso deixar meu imóvel irregular. Terei problemas para vendê-lo.
    Meu imóvel tem menos de 100m, incluindo o puxadinho e o pagamento de IPTU já consta este acréscimo.

    Fui à Prefeitura pedir um esclarecimento e ao retornar pra mais esclarecimentos e a dúvida continuou ao consultar outro engenheiro.
    Se há opiniões divergentes, alguém deve ter informação que o outro não tem.

    Penso que se o vizinho fez o fechamento da varanda dele, fez terraço, o que implicaria a minha casa com a dele, caso não tivessem feito ambos o puxadinho?
    Se puder esclarecer, agradeço. Afinal, seria ou não possível fazer a regularização somente de meu imóvel?

    Parabéns pelo site e obrigada pelas informações.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      No meu entender sim pois seu imóvel é independente do outro. Mas para ter certeza só dando entrada ao processo na Prefeitura para obter uma resposta oficial. Mais informações foram enviadas diretamente ao seu email.

  • simone Disse:

    Boa Noite, gostaria de uma informação, meu irmão estava construindo na casa dos meus pais, porem uma funcionaria da prefeitura veio e disse para ele parar a construção. pq? e como posso regularizar e continuar a construção?
    desde já agradeço

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Se a construção estava sendo executada sem licença a Prefeitura manda parar e pode até multar. Leia as demais respostas para sanar suas dúvidas.

  • Carolina Disse:

    Olá! Adquiri uma casa de vila cujo segundo andar foi construído irregularmente. Já verifiquei o gabarito e entendo que este é passível de legalização.
    Porém gostaria de fazer algumas reformas neste andar, gostaria de saber se preciso legalizar primeiro ou se já posso dar entrada na legalização com a nova planta?
    Ademais, ainda estou a procura de profissional que faça o processo de legalização, poderiam indicar?
    Obrigada!

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Olá,
      Seu imóvel fica no Rio de Janeiro? Saberia dizer quando o segundo andar foi construído? Existe algum tipo de documentação dessa construção? Que tipo de reformas gostaria de fazer? Me responda diretamente através do email: contato@arquitetaimoveis.com.br para que eu possa fornecer algumas orientações. Talvez possamos também fazer a tal legalização pretendida.

  • Grayce Disse:

    Olá boa tarde!
    Adorei seu site, vc está de parabéns pela ajuda e informações!!!!! E tb gostaria da sua ajuda.
    Tenho um apartamento no RJ, de 4 andares onde moro no último andar, gostaria de construir e legalizar um terraço, mas não tenho ideia de como fazer, pois existem vários moradores que já construíram e foram multados por não ter feito o processo corretamente. Poderia me informar como posso proceder?
    Obrigada!

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Boa tarde Grayce,
      Construir qualquer cômodo numa edificação já pronta necessita primeiro saber se é possível tal acréscimo perante a Lei. Sendo possível deve-se protocolar um projeto na Prefeitura assinado por profissional. Quem constrói sem licença corre o risco de ter que demolir pois nem sempre é possível legalizar a obra depois. Nossa assessoria elabora esses estudos de viabilidade de construção. Se interessar entre em contato através de contato@arquitetaimoveis.com.br

  • Cristiane Disse:

    Seu site é realmente muito bom. Estou pensando em comprar uma cobertura mas gostaria de saber se é possível legalizar o puxadinho vertical. O proprietário construiu um quarto e uma varanda e assim cobriu a parte que era aberta. Fiquei sabendo que a obra havia sido aprovada pelo condomínio mas a autovistoria notificou a varanda mas ele não quis derrubar e quer vender assim. É no bairro Grajaú no RJ. Será que é possível regularizar só derrubando a varanda? Onde posso consultar esse imóvel? Obrigada.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Respondido diretamente em seu email. Mas lembre-se que comprar imóvel ilegal é comprar problema no futuro.
      Todo cuidado é pouco. Condomínio não aprova obra! Quem aprova é a SMU somente!

  • DANILO DA SILVA PASSOS Disse:

    Olá, tenho um puxadinho, gostaria de um bom modelo de recurso, pois fui notificado pela Agefis e eles querem que eu retire o puxadinho desde já agradeço.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Regularizar um puxadinho não é tão simples. A primeira providência é saber se pode ser legalizado ou regularizado. O próprio órgão que o notificou saberá informar como fazer e quais as exigências. Mas saiba que toda obra ilegal é passível de demolição sim. Assim procure a Agefis para saber se é possível regularizar o puxadinho.

  • Renato Barcellos Disse:

    Bom dia.
    Primeiramente gostaria de agradecer pelas informações prestadas em sua página.
    Estou construindo uma cobertura em Policarbonato na cobertura de minha mãe e gostaria de saber como proceder com relação a dar entrada nesta obra na Prefeitura, pois é exigência do condomínio e ART.

    Grato.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A legalização de obra é feita mediante processo na SMU que exige um responsável técnico. Somente um Arquiteto ou Engenheiro poderá assinar a planta bem como emitir a ART. O Condomínio está certo em exigir os documentos pois trata-se de ampliação de área construída, mesmo que seja somente uma cobertura em policarbonato.

      • Renato Barcellos Disse:

        Bom dia, entrei em contato com a SMU e fui através do 1746 e fui informado que em razão do tipo de cobertura e por não promover alteração na estrutura da edificação, não haveria necessidade de regularizar esta execução. Achei um tanto quanto estranho, pela mesma razão por ti exposta, aumento de área. Por este motivo pergunto, sabe me informar onde posso ir ou algum contato direto da SMU, pois acredito que a atendente passou uma informação equivocada?
        Sobre a ART, tenho um amigo que é Técnico em Edificações e ele disse que poderia assinar, pois a legislação permite ao técnico ser responsável por projetos de até 80m², sabe me dizer se isso procede?

        Muito agradecido pelo pronto atendimento.

        • Arquiteta Imóveis Disse:

          O caminho é esse mesmo, ir na SMU. Faça o questionamento por escrito para evitar problemas futuros.
          Sobre a ART: Seu amigo deve estar inscrito no CREA, não? Desconheço em detalhes as atribuições profissionais do técnico mas lembro que existia algo assim.
          Essas atribuições estão previstas em Lei.
          Mas se não me engano, os tais 80m2 se refere a projetos sociais. Podem fazer uma obra isolada e não ampliação de cobertura. Acho.
          Para isso consulte o CREA diretamente para ver se aceitam.
          ART significa Responsabilidade Técnica e assinar uma ART significa ser o responsável por aquela obra e consequências.

  • Eduardo Disse:

    Olá
    Boa noite!
    Fiz uma obra de ampliação não legalizada do imóvel que fica no RJ e já recebi várias multas após o término da obra.
    Eles podem emitir varias multas mesmo após o término da obra
    Como posso resolver este problema.
    Desde já agradeço.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Toda obra ilegal está sujeita a multa. O que caracteriza a ilegalidade é a falta de licença e nesse caso pode ser multada mesmo após o término. Procure a SMU que atende o seu bairro para verificar se é possível legalizar a obra. Nesse caso precisará de um Arquiteto ou Engenheiro para assinar a planta e dar entrada no processo. Veja que o assunto é sério. Multa não paga poderá ir para a dívida ativa. E a Prefeitura poderá inclusive mandar demolir.

  • Marcelo Carneiro Disse:

    Tenho uma cobertura no Recreio dos Bandeirantes. A area que consta no I pTU considera todo o terraço, que tem em torno de 100 m2. Pretendo fazer um espaço gourmet com churrasqueira e cobertura de telhas com aproximadamente 9 m2. Gostaria de saber se é permitido e se devo comunicar a SMU?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Para uma resposta precisa, necessito de mais dados pois desconheço os limites específicos de sua construção. Imagino tratar-se de terraço descoberto e nesse caso qualquer fechamento caracteriza mudanças na construção. Nesse caso deveria ser solicitada a licença de obra sim na SMU. Mas antes deve-se saber se o acréscimo pode ser executado pois configuraria aumento na área construída. Qualquer dúvida, marque uma consulta.

  • Mônica de Souza Campos Disse:

    Olá,seu site é de enorme utilidade ,parabéns e obrigada!
    Agradeceria muito se obtiver resposta para seguinte questão:
    – sou síndica de um prédio em Copacabana/RJ, onde duas unidades ocuparam área de ventilação do prédio e dizem ter mais valia. Agora pergunto como a prefeitura pode regularizar, permitir obra de acréscimo em uma área comum.
    ou seja lesa a todos pois todos proprietários são donos de uma parte da quela área também. att

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Trata-se de dúvida mais complexa e difícil de ser respondida pois envolve questões na área de direito imobiliário. Pela sua descrição acredito que as duas unidades encontram-se no primeiro andar e que os demais apartamentos não possuem acesso a tal área de ventilação. Sendo esse o caso, o prejuízo seria configurado se prejudicasse a ventilação e iluminação dos demais apartamentos. Como sindica é importante estar atenta sim a essas questões e talvez solicitar cópia das regularizações. Verifique também o que diz na convenção do condomínio sobre a necessidade de concordância dos demais proprietários sobre a questão. Aborde essa questão com o engenheiro ou arquiteto que fizer a vistoria de seu prédio.

  • Andréia Resende Disse:

    Boa tarde,
    Tenho um apartamento, e tendo em vista, inúmeros vazamentos no telhado, fui aconselhada por uma arquiteta a fazer um terraco para resolver o problema.Contudo meu vizinho q mora embaixo acha q tem direito ao terraco. São apartamentos independentes e ele nunca teve acesso ao telhado

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      O telhado, em um prédio, é área comum e pertence a todos. Ter acesso a tal área não configura direito tão pouco. Não entendi a opção do terraço: seria uma área aberta? Um telhado bem feito não pode ter vazamentos e é obrigação do condomínio reparar!

  • EDEN NUNES Disse:

    Boa noite,
    estou comprando um imóvel em vila isabel, rio de janeiro, o qual é o último andar e na escritura consta que o telhado acima da minha unidade me pertence. Assim que eu receber o imóvel gostaria de fazer algumas reformas e gostaria de abrir a laje para o aproveitamento dessa área que pertence ao imóvel.
    Gostaria de legalizar essa construção, até para valorizar o imóvel e no futuro ao vendê-lo poder fazê-lo com financiamento bancário.
    O que devo fazer? quais os procedimentos que devo adotar para realizar a obra? Pretendo construir em steel frame e como sou engenheiro mecânico eu mesmo estou projetando a parte metálica, mas nada entendo de legislação. É possível legalizar sem a famigerada mais-valia?
    Obrigado

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Enviei email com mais explicações sobre sua consulta. Mas saiba que constar na escritura o direito ao telhado não garante que possa construir.

  • Christina Disse:

    Olá!
    Primeiramente, parabéns pelo site! Super útil e esclarecedor.

    Tenho uma cobertura em Botafogo num prédio de 1983 e gostaria de cobrir uma área do terraço (não mto grande, aproximadamente 1/4 da área do terraço). Cobrir com uma estrura de pergulado de madeira, aberta nas laterais, sem telhas em cima, porém coberto com policarbonato, seria irregular? E se a solução fossem toldos? Toldos fixos são permitidos ou apenas toldos retráteis?

    Obrigada.
    Christina

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Obrigado pelo elogio Christina. A construção de qualquer cobertura fixa, a princípio, é irregular. Agora, existem casos em que é possível a regularização dessa construção fixa. Para uma resposta definitiva, depende de consulta à legislação e as plantas do imóvel pois cada caso é único, recomendo consultar diretamente a Secretaria de Urbanismo de seu bairro ou nosso serviço de consultoria. Complementando sua resposta, toldos retráteis ou pergolados sem cobertura podem ser construídos sem configurar acréscimos na área construída.

      • Christina Disse:

        Muito obrigada pela resposta.
        Uma informação adicional, que não sei se ajuda, é que as 2 coberturas de frente possuem área construida original maior que as 2 de fundos (a minha é de fundos). Será que isso significa que tenho possibilidade de cobrir parte do espaço descoberto e ficar com uma área coberta semelhante às de frente? Ou será que significa justamente que as de fundos têm área construída menor porque já foi utilizada toda a área permitida para tal?
        Bom, gostaria de saber quais informações são necessárias para se fazer esse estudo e quais seriam os custos e prazos para essa consultoria. Se possível, em caso de possibilidade de legalização, tb gostaria de saber como é o processo, prazo, custo também.
        (tentei enviar essa msg em “Contato”, mas deu erro)
        Obrigada.
        Christina

        • Arquiteta Imóveis Disse:

          A princípio me parece que a construção utilizou os limites máximos permitidos sendo as coberturas frontais maiores que as de fundo. Mas legislações mudam, as vezes beneficiando ou restringindo, e cada caso deve ser analisado. Quanto as demais respostas enviarei ao seu email diretamente.

  • Paula Disse:

    Obrigada por responder. O imóvel que mencionei, fica no Rio de Janeiro. Eu comprei há 5 anos, e parece que a construção no andar de cima tem em torno de 10 anos. Fica em uma rua sem saída e de pouco movimento. Sabe me dizer o que seria uma construção fora das normas? Agradeço muito sua atenção.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Uma construção fora das normas é aquela feita em desacordo com o previsto para o local do terreno. Para efeito de Planejamento Urbano, a cidade é dividida em regiões e sub-regiões chamadas Zoneamento. Cada uma dessas regiões possui características e utilizações como áreas comerciais, áreas industriais, áreas residencias. Exatamente para disciplinar a ocupação da cidade é que existem legislações que dizem o que pode ser construído em cada local. Simplificando, a legislação fornece todos os limites que devem ser obedecidos como a área máxima construída, a altura e recuos do prédio. Mas a legislação é bastante complexa para quem não é da área entender. Nesse caso sugerimos que procure a Prefeitura para esclarecer ou contate um Arquiteto ou Engenheiro que será capaz de destrinchar o Código de Obras. Nossa consultoria pode ajudar nesse sentido. Me desculpe, mas suas questões são difíceis de esclarecer completamente nesse curto espaço pois exigem mais informações sobre a edificação, construção, zoneamento do prédio e sobre a legislação específica que deve ser cumprida. Se interessar, mande seu telefone que poderei esclarecer melhor algumas questões.

  • Paula Disse:

    Boa Noite. Comprei uma cobertura linear, que o antigo proprietário fez uma construção vertical, colocou uma escada caracol e construiu na parte de cima uma sala, um banheiro e um quarto. Na minha escritura, diz que tenho direito à edificação. Acho que quem construiu, não legalizou, porque a cobertura vizinha consta no IPTU, a mesma metragem que a minha. Como posso ter informações, se eu for à Prefeitura me informar, estarei alertando? Eles podem vir fazer uma vistoria só porque eu fui lá perguntar? Posso ser multada pelo tempo em que a construção não foi legalizada? Algum vizinho pode denunciar e a Prefeitura vir por conta da denúncia? Desde já agradeço.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      O objetivo do site é justamente alertar os interessados em imóveis sobre essas questões. A resposta é genérica pois desconheço a localização de seu imóvel. Inicialmente deve-se entender que o tal direito previsto em sua escritura não garante a possibilidade de construção perante o Código de Obras de sua cidade. É muito comum que proprietários construam sem as devidas licenças da Prefeitura. Se a sua construção for permitida para o local e cidade, poderá ser legalizada. Caso extrapole os limites permitidos, a regularização não seria possível a princípio. Nesse caso, a Prefeitura emitiria uma notificação podendo a construção ser multada e até demolida. Realmente a construção corre os riscos mencionados e sua preocupação é legítima. No Rio, foi possível legalizar obras em desacordo com o Código através da legislação conhecida como mais valia. Periodicamente, as Prefeituras atualizam o cadastro de construções através de foto aérea gerando notificação aos proprietários. Assim, mais cedo ou mais tarde, acredito que a Prefeitura tomará conhecimento dessa sua ampliação. Veja que uma resposta mais precisa só seria possível a partir da localização exata da construção e da legislação prevista para o local. Somente dessa forma poderíamos indicar a melhor solução para seu caso. Se interessar aprofundar o assunto mande nova mensagem.

  • daniele silveira Disse:

    olá boa tarde gostaria de saber como faço para desmembrar uma casa que eu construí em cima da casa dos meus pais que antes era um terraço vazio, a casa do meu pai esta toda legalizada de com toda documentação em dia hoje moro com a minha família em cima numa casa boa mais sem documentação muito obrigada moro no rio de janeiro capital

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Existem duas situações a serem resolvidas: 1) Regularizar a construção junto à Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU – de seu bairro. 2) Verificar na mesma SMU se é possível (se a legislação permite) desmembrar as duas residencias como se fossem dois imóveis. Outra questão: As contas de água e luz são separadas ou é possível que cada residencia tenha seu relógio? Veja outro artigo intitulado “Passo a passo para construir legal” que te ajudará a entender o processo para regularizar a construção.

      • daniele silveira Disse:

        boa tarde muito obrigada pela resposta já estive na s.m.u do meu bairro e la mandarão eu entrar em contato com a defensoria publica e quanto a agua e luz eu tenho meu relógio separado e a agua tem como desmembrar também.

  • Alex Costa Disse:

    Olá,

    Comprei uma cobertura no Engenho Novo, prédio de 3 andares, a escritura diz com dependência no 4º pavimento. Fiz um ampliação horizontal na parte superior e estou com processo de legalização correndo na SMU. Porém, tomei um susto com o IPTU de 2014, foi de R$ 98 para R$ 989. Colocaram como área edificada 130 m2, sendo que a área do apto era de 67 m2 e o acréscimo que eu fiz foi de 5 m2. Como eles chegaram a esse tamanho de área edificada?

    Obrigado.

    Alex

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A metragem considerada para efeito de cobrança de IPTU engloba varandas cobertas e descobertas, piscina e áreas fechadas. Para uma resposta definitiva seria necessário conhecer o projeto. O que me parece é que a Prefeitura duplicou a área de seu apartamento considerando toda a laje superior como varanda descoberta. Esse acréscimo seria um acesso a essa laje? Se for esse o caso, a princípio me parece que a Prefeitura está correta sim.

      • Alex Costa Disse:

        Obrigado pelos esclarecimentos! O acréscimo é o acesso a cobertura. O prédio é novo e quando comprei o apto fiz o acréscimo e coloquei piso em toda a parte descoberta. Pelo visto, vou contribuir para uma maior arrecadação da Prefeitura. rsrsrsr

        • Arquiteta Imóveis Disse:

          De qualquer forma, vale uma verificação dos dados contidos no carnê pois o aumento do valor me parece grande. Talvez existisse algum redutor em função da metragem de 67m2 e o aumento de área tenha ultrapassado esse limite. Erros no IPTU acontece e eu mesma encontrei erros na cobrança do meu imposto!

  • Monica Costa Disse:

    Moro em uma cobertura no Recreio dos Bandeirantes e coloquei uma cobertura de policarbonato em uma parte de minha varanda.
    Não tem fechamento lateral somente cobertura em cima da churrasqueira.
    Este espaço entra no calculo da mais valia ? Uma vez li um comentário que somente coberturas de alvenaria entrariam neste calculo.
    Estou muito confusa pois a prefeitura esta para ir na minha casa e quero saber direitinho. Você tem como me ajudar ?
    Obrigada
    Monica

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Normalmente as coberturas na Barra e Recreio devem obedecer um recuo maior em relação a fachada que os apartamentos do primeiro e segundo andar. Costumam ter uma varanda descoberta com dimensões grandes e outra coberta de tamanho menor. Se a cobertura em policarbonato extrapolar a área coberta permitida a regularização somente seria possível através da mais valia. Leia o artigo chamado “Varanda – Posso fechar com vidros?” que esclarece sua dúvida quanto a fechamentos e coberturas. Uma resposta definitiva depende do cálculo das áreas do apartamento incluindo as áreas cobertas, descobertas e varandas para poder comparar com os limites permitidos. Qualquer área fora desses limites é considerado um puxadinho!

  • Lu Disse:

    Boa tarde,
    estou com uma dúvida, comprei um apartamento de cobertura, com habite-se e tudo. aAparte de cima é constituída por uma sala, duas varandas laterais cobertas e fechadas com janelas blindex e um terraço parcialmente coberto por um telhado colonial. O prédio é de 3 andares, 6 apartamentos, sendo duas coberturas, a outra idêntica à minha. Na convenção está genericamente escrito que o telhado é área comum, mas o único acesso comum, através de alçapão pela escada do prédio é o acesso à caixa de água, que fica entre as duas coberturas. Gostaria de instalar paineis solares para ter água quente em minha unidade mas não sei se tenho que pedir autorização aos outros condôminos ou se posso considerar a parte de telhado sobre meu apartamento como minha, já que está toda legalizada, o acessó só se faz pelo meu apartamento e se houver qualquer problema de infiltração sou eu que deverei consertá-lo. E quanto à prefeitura (BH), deve ser notificada?
    muito grata.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Boa tarde,
      Note que o habite-se não é garantia que o imóvel esteja todo legalizado. É comum em coberturas com dois pisos que a parte superior tenha sido construída após o habite-se e dessa forma estaria ilegal. Mas, considerando que esteja legalizada, a parte do telhado é sua e não vejo problema em instalar placas solares. Mas para que o sistema funcione bem, depende de instalar o reservatório de água quente em altura adequada em relação as placas e a caixa d’água fria. Verifique essas alturas. Quanto a sua prefeitura, não acredito que exija notificação pois somente casos de reforma com demolição é que exigem licença.

      • Lu Disse:

        Agradeço muitíssimo a resposta. O habite-se foi tirado há poucos anos, após a construção do imóvel pois a construtora tinha falido. Nele já consta a cobertura assim como está, com telhados e tudo (no iptu é paga a fração ideal correspondente a toda esta área). Supondo portanto que possa colocar os paineis, se eu quiser fechar (estava pensando com drywall, mais leve) uma parte do terraço coberto com um murinho para completar o banheiro que há em cima, isto é acréscimo de área e devo notificar à prefeitura, ou posso fazê-lo somente com supervisão técnica?
        Desculpe abusar de sua disponibilidade mas é tão difícil encontrar orientações sobre isso…
        mais uma vez agradeço

        • Arquiteta Imóveis Disse:

          Embora eu desconheça a legislação específica de BH, todas são bastante parecidas em princípios básicos. Qualquer fechamento ou transformação de área aberta em área fechada, modifica a área construída. O fechamento de varandas, ou a colocação de cobertura em pergolados são exemplos de modificações de uso pois transforma áreas abertas em varandas ou varandas em áreas construídas. Nesse caso deve ser providenciada a licença de obra verificando se é possível esta pretensão pois esse aumento de área pode não ser previsto na legislação. Veja meu outro artigo sobre fechamento de varandas que esclarece melhor essa questão.

  • silvio mello Disse:

    tenho um apto. em um condominio na zona oeste do rj. Neste ja existe uma varanda, de 2.00x 4.5, meu apt. e o terreo, parar faze uma cobertura com telhas tenho que fazer todo o processo na prefeitura, e ser for coberto com policarbonato?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Se a varanda é descoberta e no último piso do prédio (como nos apartamentos de cobertura) é provável que esteja enquadrada em legislação que limita a construção nesse ultimo pavimento. A princípio qualquer acréscimo ou fechamento que modifique a área construída não é permitida. Tenho uma conhecida que cobriu sua varanda e foi notificada pela Prefeitura. Legalizações mediante pagamento depende de legislação que permita. Uma resposta mais precisa depende da localização e características do prédio pois a legislação é bastante pontual em alguns casos.

  • Maria lima Disse:

    Boa Noite.Tenho uma area de varanda coberta desde que comprei meu imovel de cobertura. Fechei com vidro e queria unir a area do quarto de empregada a esta varanda.Como posso fazer p legalizar?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A legalização uma construção deve-se ser solicitada junto à Prefeitura (secretaria de urbanismo ou de obras) de sua cidade. Para isso deve-se juntar as plantas assinadas por Arquiteto ou Engenheiro que será o responsável técnico. Mas antes, faça uma consulta ( á Prefeitura ou ao profissional) para verificar se o aumento de área e a cobertura da varanda podem ser legalizados pois depende do código de obras e legislação de sua cidade. Se for possível, basta dar entrada no processo e pagar as taxas devidas. Após a aprovação pela Prefeitura pode=se averbar a construção junto ao Cartório de imóveis.

  • Osias Monteiro de Freitas Disse:

    Quero legalizar o meu puxadinho na cobertura, como posso fazer?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A legalização só é possível se o puxadinho estiver dentro de limites permitidos para a construção de seu prédio. Na secretaria de urbanismo de sua cidade pode ser obtida essa informação. Caso esteja dentro dos parâmetros, tem que dar entrada num processo junto a SMU com a planta e assinada por profissional responsável. Consulte o artigo “Como construir legal” que contém dados úteis para seu caso. Agora, caso a ampliação esteja fora desses limites não é possível legalizar. As vezes a prefeitura do Rio (Não sei onde fica seu imóvel) edita um recurso para esses casos chamada popularmente de “Mais Valia” que permite regularizar, mediante pagamento, obras em desacordo com a legislação. Se tiver mais dúvidas escreva.

      • Luan Disse:

        Fiz uma lage na garagem eu preciso saber se é ilegal ou não obrigado

        • Arquiteta Imóveis Disse:

          A princípio toda obra executada sem a licença da Prefeitura é ilegal sim. E para obter a licença é preciso dar entrada em projeto que, aprovado é gerada a licença para construir. Mas isso vale para os bairros abrangidos pela legislação urbanística de sua cidade.

    • Eliane Martins Disse:

      Boa tarde
      Sou Eliane Síndica de um condomínio há 3 anos.

      Quando assumi, veriquei a convenção do nosso condomínio e onde consta terraço privativo, hoje 10 unidades fizeram um puxadinho uns de vidros e outros só com telha sem fechar as laterais.
      Minha maior dificuldade está sendo com a manutenção da fachada, pois estes, alteram a fachada e até cores diferente têm.

      Neste caso o que devo fazer uma vez que toda vez que é feito manutenção nestes telhados privativos, afeta a pintura da fachada. E nunca teve uma assembleia autorizando estas obras que umas tem mais de 18 anos, ou seja estão irregulares e vizinhos estão reclamando que está caindo pedaços de concretos da lateral do prédio. Através de uma foto da lateral do prédio, pude perceber que tem uniade que não fez a calafetacao dos rufos.

      • Arquiteta Imóveis Disse:

        Inicialmente é preciso verificar se os tais puxadinhos foram legalizados ou não perante o Código de Obras para a sua localidade. Quem autoriza obra é a Prefeitura através de sua secretaria de urbanismo ou de obras (depende do município). A idade das construções não caracteriza a permissão ou autorização. Assim, minha sugestão seria verificar se tais obras foram legalizadas solicitando aos moradores os comprovantes. Caso não tenham sido executadas com a licença da Prefeitura, é preciso saber se esses avanços podem ser legalizados. Caso positivo, exija essa providência do morador. Nesse caso, estabeleça um padrão de serviço de modo a evitar os inconvenientes mencionados. Caso negativo, as obras podem sofrer a denúncia o que obrigaria os moradores a retirar esses avanços. Acho interessante contratar um Arquiteto para lhe assessorar pois as respostas definitivas dependem da legislação. Qualquer obra no prédio deve sim ser fiscalizada pelo síndico. caso haja demolição é obrigatória a licença de obra ou seja, a obra deverá ter um projeto aprovado e um responsável técnico.

        • Bruna Disse:

          Queria saber se depois de pagar pra legalizar na prefeitura o prédio ainda pode pedir para demolir o puxadinho.
          Obrigada
          Muito bom ter alguém que responda nossas dúvidas.

          • Arquiteta Imóveis Disse:

            A principal questão é saber se é possível legalizar a obra. Sendo possível é necessário apresentar um processo e cumprir as exigências. Ao final do processo a obra está legal e não poderá ser demolida. Caso a legislação não permita é problemático pois não se consegue legalizar ficando a obra passível de multa e demolição.

Deixe seu comentário.

*

*

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *