Arquiteta Imóveis

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Informações sobre construção para uma compra segura de imóveis

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Obra Legal – construtiva e fiscal

09/06/2017

Tenho escrito os artigos sobre legalização de obra sob a ótica da legislação construtiva. Na realidade esse é o primeiro passo e talvez o mais complicado pois depende de leis, decretos e regras nem sempre claras para o leigo mas que fazem parte do universo profissional do Arquiteto. Aqui deve ser observado que, segundo o Conselho de Arquitetos e Urbanistas – CAU, a competência para elaborar projetos arquitetônicos é do Arquiteto. Com isso, toda construção para iniciar deve possuir a licença de obra emitida pela Secretaria de Urbanismo responsável pelo seu bairro. Para obter a licença é preciso apresentar o projeto e outros documentos pertinentes. O principal ponto é saber que o responsável técnico que assina a planta arquitetônica poderá ser responsável também pela obra ou não. Elaborar Projeto e Acompanhar Obra são serviços independentes, cada um com seu custo e que deve ficar claro no momento da contratação. Para cada um desses serviços deverá ser emitida a RRT ou ART perante o seu conselho profissional. É esse documento que garante a responsabilidade profissional do técnico. Mas numa obra existem também aspectos fiscais no âmbito Federal e no Municipal, igualmente importantes e que devem ser conhecidos por quem pretende construir. Trata-se de providências administrativas que devem ser cumpridas na Receita Federal e na Secretaria de Fazenda de seu Município.

Cada obra para ser executada depende basicamente de dois insumos principais: Materiais e Mão de Obra. Com a licença de obra em mãos, emitida após a aprovação do projeto, é chegado o momento de contratar a mão de obra que poderá ser feita diretamente ou através de empreitada. Qualquer forma de contratação formal de pessoal possui algumas obrigações sendo a primeira providência a que chamamos de INSS da Obra. Todos os operários da sua obra devem ser legalizados e já falaremos como. Para iniciar é preciso cadastrar a obra no CEI através do site da Receita Federal ( http://idg.receita.fazenda.gov.br/orientacao/tributaria/cadastros/cadastro-especifico-do-inss-cei/concessao-de-matricula-cei-1 ), até 30 dias de seu início. Quem faz o cadastro é o proprietário do imóvel, o dono da obra ou o incorporador de construção civil, pessoa física ou pessoa jurídica ou ainda pela empresa construtora, quando contratada para execução de obra por empreitada total. Então, voltando aos operários, estes deverão ter a carteira assinada e serem associados em seu cadastro CEI. Com isso, a cada recolhimento os valores serão creditados em sua conta CEI e servirão como crédito no final. Do mesmo modo você deverá exigir do empreiteiro caso contrate um. Ao final da obra é preciso comprovar o recolhimento dos tributos sobre os trabalhadores da obra e para isso a Receita Federal calcula o valor baseado no tipo e tamanho da construção. Existem regras para esse cálculo. Obtido o valor a ser pago você poderá comprovar o recolhimento dos tributos durante o período da obra ou deverá pagá-los novamente.

A outra providência fiscal diz respeito ao ISS da Obra – Imposto sobre Serviços da Qualquer Natureza – que é da competência do Município estabelecer e tem como fato gerador a prestação do serviço de obras de construção civil. O contribuinte é o prestador do serviço. Não sendo identificável quem assume a responsabilidade é o proprietário do imóvel ou contratante do serviço. A alíquota é de 3% sobre o Custo Unitário Básico multiplicado pela área da construção. Após a apresentação dos documentos e pagamento do imposto, é emitida a Certidão de Visto Fiscal do ISS que é o documento que deverá ser apresentado na Secretaria Municipal de Urbanismo para fins de liberação do “habite-se” ou de aceitação de obras.

Lembre-se que no caso de obras com mais de 5 anos de execução, esses impostos poderão estar prescritos. Para solicitar a isenção deverá ser comprovado com documentos como contratos de serviço, notas fiscais de materiais entre outros e torcer para serem aceitos. Ufa! Chegamos ao final. Cumpridas todas as etapas e obtidos todos os documentos e certidões, sua obra poderá enfim ser escriturada.

Número de comentários: 4

  • Marilza Holanda Disse:

    Sou proprietária do imóvel térreo de um prédio residencial bifamiliar, construído há vários anos, localizado em Jardim América/RJ.
    Objetivando construir um 3° pavimento, a dona do 2° andar levou um engenheiro à minha casa para avaliação da solidez da estrutura e que a realizou com base no estado físico, fotografias e medição dos cômodos. Segundo ela, tem um laudo afirmando que pode construir (se recusou a me enviar cópia) e contratou uma arquiteta para iniciar o projeto da sua obra.
    – As circunstâncias da avaliação feita dão direito de garantia da solidez estrutural do meu imóvel?

    Não possuo a planta estrutural e a Prefeitura do Rio não dispõe de plantas dessa ordem.
    – Como esse documento contém informações fundamentais, se pode dispensa-lo e, principalmente, quando a intenção é de uma edificação sobreposta?

    Para construir a pretensa casa, a proprietária requer que eu retire minha caixa d’água que fica sob o seu telhado, edifique colunas e laje no espaço livre existente na área térrea e a instale nesse lugar.
    – Sou obrigada a retirá-la do lugar e, se for o caso, arcar com os custos disso?

    Na minha escritura consta instituição de condomínio, que a licença foi concedida para a construção de 2 pavimentos. Não há menção sobre o uso e exclusividade do direito de laje.
    – Haveria alguma viabilidade de se edificar um 3° pavimento residencial junto a Prefeitura do Rio?

    Desde já agradeço sua atenção.

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      Não havendo menção clara na escritura do imóvel que a laje de cobertura pertença a algum apartamento, entende-se que faz parte da área comum da edificação e portanto pertence a todos os proprietários. Inclusive a manutenção deve ser rateada por todos. Com isso, não é possível edificar nada sem o consentimento dos demais proprietários.
      Obra legal depende da aprovação da Prefeitura que para permitir verifica o Código de Obras e o direito individual. Pelo relato, não será possível fazer a obra de modo legal, isto é, com a licença da prefeitura. Você pode denunciar na Secretaria de Urbanismo e recomendo que procure também um advogado para não deixar a obra acontecer. Não retire nem permita que removam a sua caixa de água.
      Quanto à parte estrutural,a prefeitura não mantém projetos complementares como estrutural, elétrica, hidráulica entre outros.
      Agora, de vocês entrarem num acordo sobre o terceiro andar, o engenheiro deverá apresentar um relatório com ART o que significa a responsabilidade profissional sobre essa avaliação. É esse documento que garante a tal solidez pois qualquer problema o engenheiro poderá ser responsabilizado civil e criminalmente.

  • Ricardo Lemos Disse:

    Bom dia. Moro em uma unidade garden com uma area externa de 15m2.

    Gostaria de colocar uma cobertura tipo retratil de policarbonato (padrao zetaflex) em 60% da area, sem fechar, apenas proteger da chuva.

    É permitido?

    • Arquiteta Imóveis Disse:

      A legislação construtiva é específica para cada cidade. A princípio, cobertura retrátil é permitida mas depende muito de como a sua prefeitura local entende esse tipo específico de telhado – padrão zetaflex. Muitas vezes é considerado um telhado fixo pois é apoiado em estruturas fixas. Mas para ter certeza, procure o setor da Prefeitura que atende a sua localidade e pergunte.

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